一則重磅消息讓不溫不火許久的深圳樓市活絡了起來。

4月20日下午，市場傳聞深圳二手房參考價將有重大變化，具體為：指導價不調整；銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考等。

(資料圖)

21世紀經濟報道記者通過開發(fā)商人士、銀行人士以及中介人士多方了解，的確有部分銀行、中介收到相關消息，可以按此操作；但官方并未正式發(fā)文，也讓這一調整多了幾分不確定性。

如若銀行可不完全依照二手房參考價發(fā)放按揭貸款，則意味著，在嚴格按照二手房參考價發(fā)放按揭貸款兩年之后，深圳二手房的定價機制和貸款體系將被重構，長遠來看，也將對深圳樓市帶來新的變化。

2021年2月8日，深圳住建局宣布正式建立二手房參考價發(fā)布機制，隨后深圳各大銀行陸續(xù)跟進，紛紛將二手房參考價作為按揭貸款發(fā)放的參考依據(jù)。在這一聯(lián)動機制的影響下，深圳樓市的炒作氛圍被徹底澆滅，金融屬性也進一步減少，深圳二手房成交也由此降至新低。

市場的共識是，按照備案價、評估價發(fā)放按揭貸款，能夠充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更對深圳樓市有一定的提振。不過，市場還普遍認為，深圳樓市后市的走勢去向何處，則并非僅取決于二手房參考價，而是多個因素的復合影響。

重大變化

在深圳二手房參考價機制嚴格執(zhí)行的兩年時間里，對之進行調整的消息不時傳出。因而，即便深圳二手房參考價作出一定調整，也是在市場預期之內，但具體操作細則如何修改的確具有較大的靈活度。

據(jù)21世紀經濟報道記者從一位深圳商業(yè)銀行人士處獲得的消息，其所收到的對二手房參考價進行調整的版本是， “看成交價和評估價，誰低按誰貸款，參考價作參考作用?！?/p>

但上述人士也強調，這一調整并未正式發(fā)文，僅電話通知。另有兩名四大行人士以及兩名中介人士也向21世紀經濟報道記者表示其有收到相關通知。

但截至目前，官方并未正式回應或者確認這一消息。21世紀經濟報道記者瀏覽相關小程序了解到，4月20日晚間，深圳本土中介機構樂有家一度恢復二手房業(yè)主的真實報價，但沒過多久，樂有家再度恢復參考價模式。

深圳二手房參考價之所以牽動各方的神經，是因為這是全國所有城市中對市場最具有指導作用的機制。

與其他城市的二手房參考價機制僅作參考作用不同，深圳的銀行嚴格按照這一機制發(fā)放貸款。而深圳二手房參考價在2021年推出當時，多數(shù)僅為真實成交價格的6-8成。

這也就意味著，在二手房參考價的作用下，購房者如若通過按揭貸款購房，入手二手房的首付比例將可能被提高，杠桿也將被相應降低，購房門檻也由此有一定程度的抬升。

在深圳執(zhí)行二手房參考價的這兩年間，二手房的流動性也降至低點。

據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計的二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2021年，全深圳二手房網(wǎng)簽（含自助）44375套，相比上年120295套的網(wǎng)簽量，下降63.1%，是自2007年以來二手房網(wǎng)簽量首次低于新房成交量。

進入2022年，深圳二手房成交量再度下跌。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，2022年全年深圳二手房錄得（含自助）26853套。

在這種背景下，深圳二手房參考價是否調整、如何調整，一直是各方關注的焦點。

去年3月，市場也一度傳出深圳二手房參考價將上調的消息，深圳住建局彼時回應稱，“二手住房成交參考價格的發(fā)布是為落實我市房地產調控的工作安排，按照《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》要求定期發(fā)布，我們會視調控要求和市場形勢適時對價格做出相應調整。”

雖有調整的預期在，但深圳二手房參考價仍按兵不動，直至這一次與按揭貸款不作完全掛鉤的消息傳出。

明源不動產研究院首席研究員艾振強在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，按照成交價或者評估價發(fā)放貸款充分發(fā)揮了市場在資源配置中的決定性作用。心理上會有一定的提振作用，因為市場普遍將其視為一個抑制因素，傳言要松動的時間也很久了。如果靴子落地，確實可以認為是一個利好。后續(xù)購房者可根據(jù)真實市場報價和走勢，做買賣決策。

有何影響？

不可否認，深圳二手房參考價在深圳市場高歌猛進的時期起到了相當有效的調節(jié)作用，但時隔兩年，深圳二手房成交已經回歸理性，二手房參考價如果在此時退出，能否再度激活市場的流動性，仍然有待觀察。

深圳當前的二手房成交價在參考價以下的房源已經有不少。根據(jù)樂有家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，今年一季度，深圳全市成交熱點盤基本均以低于或接近參考價（成交價與參考價偏差10%以內）成交。

更為直觀的數(shù)據(jù)是，深圳二手房在參考價機制發(fā)布后，“泡沫”已經被擠出了許多。樂有家統(tǒng)計，參考價一年后，深圳熱點小區(qū)價格下跌10%-15%，參考價2年后，價格下跌20%-40%。

按照此前深圳二手房參考價與真實成交價之間的價差，在如此幅度的下滑之下，深圳不少二手房成交價實際上已經無限接近參考價。

因此，如果二手房參考價機制不再與銀行按揭貸款聯(lián)動，其能否帶動市場成交量上行，市場目前多數(shù)持觀望態(tài)度。

一位深圳中介人士告訴記者，“按照成交價來放貸，應該會有一部分置換需求被釋放出來。但是這幾年深圳的新房其實承接了不少需求了，所以后續(xù)市場的變化不會一下就看出來。”

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，調整能否推動市場快速大規(guī)模回暖還有待觀察，因為松動之前很多房子的掛牌價已經逼近指導價甚至低于指導價。按照成交價發(fā)放貸款而參考價不作調整，就是要避免二手房再次成為杠桿炒作的重心，彰顯政策定力?！岸址慷ㄏ蛉ジ軛U的信號還是比較明確，短期不利于市場預期穩(wěn)定和二手房市場能夠在企穩(wěn)的基礎上回升。”他說。

一位潛在的深圳購房者表示，如果按照成交價來貸款，她也仍然會根據(jù)自己的實際情況來決定是否買房?！拔以谏钲?年，深圳樓市最瘋狂的時候我也經歷過，這次調整感覺幅度也是比較小的，我朋友圈里的中介都沒有很興奮，所以我個人判斷，市場還是會按照原有的趨勢去走?！?/p>

事實上，在二手房流動性降至低點之后，今年以來，深圳二手房成交已經有一定回暖的跡象。根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，今年3月，深圳二手房錄得簽約4943套，環(huán)比增長39.2%，同比增長227.8%，創(chuàng)下近兩年來二手房單月交易量新高。

市場單邊上漲的信仰被打破，買賣雙方也回歸理性，即便此時二手房參考價進行調整，也是順應時勢。

“現(xiàn)在退出恰逢其時，因為很多已經低于參考價賣了。哪怕放開，對于價格的影響不大，但是成交量會有提振。最重要的是，它打破了炒房者房價會一直漲的信念，即便放開他們也不敢輕易下場。所以說，參考價已經完成了它的使命，是時候把主場交還給市場了。”一位深圳龍頭房企的人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

（文章來源：21世紀經濟報道）