觀點(diǎn)網(wǎng) 恒大物業(yè)終于補(bǔ)發(fā)截至2021年12月31日止年度、截至2022年12月31日止年度全年業(yè)績(jī)報(bào)告，標(biāo)志著離復(fù)牌更進(jìn)一步。

在此之前，恒大物業(yè)已停牌超過1年。

(資料圖片僅供參考)

有望在數(shù)月內(nèi)恢復(fù)上市地位，這家昔日頭部物管企業(yè)將要面臨怎樣的股價(jià)走勢(shì)，取決于業(yè)績(jī)表現(xiàn)和和未來發(fā)展前景，這影響資本市場(chǎng)投資者對(duì)它的觀感。

更重要的是，恒大物業(yè)作為“恒大系”旗下碩果僅存擁有正常經(jīng)營業(yè)務(wù)的上市平臺(tái)，目前是許家印推動(dòng)中國恒大集團(tuán)境外債務(wù)重組的關(guān)鍵籌碼。

據(jù)了解，恒大集團(tuán)正就本金總額超過191億美元的境外債與債權(quán)人商談，提供的其中一種選擇是將原債務(wù)轉(zhuǎn)換為與恒大物業(yè)、恒大汽車、中國恒大股票掛鉤的強(qiáng)制可交換債券及票據(jù)。

但拋開持股所形成的附屬關(guān)系，由于引人爭(zhēng)議的“134億元存款被占用”案，該公司加深了與母公司之間的裂痕。

這或許是恒大物業(yè)尋求獨(dú)立的契機(jī)。

失速

觀察2022年年報(bào)，資料顯示，恒大物業(yè)營業(yè)收入約118.09億元，同比下跌10.5%；毛利率約為23.0%；公司擁有人應(yīng)占利潤約14.23億元，而2021年為虧損3.16億元。

好消息是恒大物業(yè)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈，收入亦并未大跌，降幅在可控范圍內(nèi)。這主要受兩個(gè)因素影響：其一，母公司中國恒大為恒大物業(yè)打下了深厚的管理面積根基；其二，恒大物業(yè)在2021年集中處理了部分減值問題，例如在2021年計(jì)提了約25.76億元金融資產(chǎn)減值損失，同時(shí)計(jì)提了5.94億元商譽(yù)減值，到2022年上述兩項(xiàng)數(shù)據(jù)為1.09億元和379.1萬元。

中國恒大是2021年9月份開始爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，在此之前，它曾是中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。2020年下半年，恒大物業(yè)上市，8月引入一輪235億港元戰(zhàn)略投資，投資方包含中信資本、騰訊控股、云峰基金、紅杉資本等14家。

同年12月，中國恒大再為恒大物業(yè)引入了21位基石投資者，并最終在IPO環(huán)節(jié)成功募集超過140億港元資金。按當(dāng)時(shí)計(jì)劃，恒大物業(yè)上市后要加速規(guī)模擴(kuò)張，其中規(guī)定IPO募資額65%將用于收購、并購。

當(dāng)年物業(yè)行業(yè)迎來初次洗牌期，資本支持下，頭部企業(yè)紛紛發(fā)起對(duì)規(guī)模較小同行的收并購，恒大物業(yè)也不例外。

資料顯示，截至2020年末，恒大物業(yè)在管面積和合約面積規(guī)模剛達(dá)到約3億平方米和5.65億平方米，到2021年末已增長(zhǎng)至4.73億平方米以及8.22億平方米。

但到2021年下半年，失去恒大的助推動(dòng)力，恒大物業(yè)擴(kuò)張之旅急剎車。

根據(jù)財(cái)報(bào)，2022年一年內(nèi)，恒大物業(yè)在管面積僅增長(zhǎng)270萬平方米至5億平方米，合約面積甚至微降至8.19億平方米。

不過僅以硬性規(guī)模討論，恒大物業(yè)目前仍是物管行業(yè)TOP5規(guī)模公司，按照在管面積計(jì)算，僅排在擁有8.69億平方米在管面積的碧桂園服務(wù)、8.4億平方米在管面積的萬物云以及5.76億平方米在管面積的保利物業(yè)之下。

中國恒大鯨落的影響，體現(xiàn)在恒大物業(yè)報(bào)表上，還包括對(duì)后者多項(xiàng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生沖擊。

例如由于中國恒大失去正常經(jīng)營能力，恒大物業(yè)原本意欲開展的小區(qū)增值服務(wù)家裝美居、房屋租售等受阻，導(dǎo)致該業(yè)務(wù)毛利率下降了5個(gè)百分點(diǎn)。

物業(yè)管理服務(wù)方面，出于對(duì)部分回款存在不確定性的關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)調(diào)整了收入確認(rèn)節(jié)奏，毛利率也從2021年的26.9%降低約7.8個(gè)百分點(diǎn)至19.1%。

至于非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)，過去是中國恒大以地產(chǎn)主業(yè)向恒大物業(yè)輸送資源的主要渠道之一。通過向母公司提供案場(chǎng)服務(wù)、維保修服務(wù)等，恒大物業(yè)在2021年賺取了18.03億元，但這項(xiàng)業(yè)務(wù)在2022年萎縮超過95%，收入跌至8810萬元。

獨(dú)立

恒大物業(yè)正情愿或不情愿地走上真正的獨(dú)立之路。

上市前后，恒大物業(yè)曾盡力拓展第三方面積和業(yè)務(wù)。資料顯示，2017年收入來自獨(dú)立第三方的比例是55.8%，2020年3月增長(zhǎng)至64.1%，2021年進(jìn)一步提升為78.6%。

但恒大物業(yè)與母公司中國恒大之間，總是存在一種令人生疑的“曖昧”關(guān)系。

最明顯的體現(xiàn)是“134億元存款被占用”案：恒大物業(yè)約134億元存款在2020年-2021年期間，作為向第三方提供質(zhì)押的保證金，被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行，而質(zhì)押涉及的貸款卻透過第三方劃轉(zhuǎn)回流至恒大集團(tuán)，用作一般營運(yùn)。

相關(guān)的違規(guī)操作在2022年3月被曝光，最終導(dǎo)致中國恒大執(zhí)行董事、行政總裁夏海鈞，執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官潘大榮，恒大集團(tuán)執(zhí)行總裁柯鵬辭職。事件引發(fā)市場(chǎng)軒然大波，恒大物業(yè)與中國恒大被認(rèn)定存在嚴(yán)重的潛在內(nèi)控問題。

如今恒大地產(chǎn)崩塌，恒大物業(yè)對(duì)母公司進(jìn)行了快速風(fēng)險(xiǎn)切割。

為了一次性刮骨療傷，恒大物業(yè)也分別在2021年、2022年計(jì)提了24.4億元、24.56億元關(guān)聯(lián)方應(yīng)收貿(mào)易賬款減值?！?34億元存款被占用”案中的占款，也被干脆計(jì)提，算入其他應(yīng)收款項(xiàng)，因此未減弱利潤表現(xiàn)。

不過恒大物業(yè)并未放棄對(duì)這134億元強(qiáng)制執(zhí)行款的追回。

據(jù)悉，中國恒大此前曾承諾將“以資抵債”，償還方案主要透過集團(tuán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)予恒大物業(yè)抵銷相關(guān)款項(xiàng)。

具體業(yè)務(wù)方面，據(jù)年度報(bào)告，總收入層面目前恒大物業(yè)收入來自獨(dú)立第三方的比例已達(dá)到98.8%。

規(guī)模增長(zhǎng)方面，恒大物業(yè)未來或只能依靠第三方拓展。

資料顯示，截至2022年，恒大物業(yè)第三方項(xiàng)目管理面積占總在管面積比例已提升至約30%，到約1.48億平方米。公告顯示，2022年內(nèi)成功拓展了武漢軌道交通、重慶太平洋廣場(chǎng)、紹興名城景區(qū)、臺(tái)州方特主題樂園等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目。

另據(jù)中國恒大最后一次披露，截至2021年6月30日，該公司仍擁有土地儲(chǔ)備項(xiàng)目778個(gè)，總規(guī)劃建筑面積2.14億平方米。

只是這部分土儲(chǔ)未來有多少能真正轉(zhuǎn)化給恒大物業(yè)，仍是未知數(shù)。