文｜鄧浩志

(相關(guān)資料圖)

最近關(guān)于樓市低迷的內(nèi)容很多，從新聞的角度看，這是事實，無法回避。從自媒體的角度看，這是熱點，必須蹭一下。但至目前為止，還沒有誰把樓市低迷的原因說清楚。媒體，還是習慣在低迷的數(shù)據(jù)中找亮點。自媒體，也就把數(shù)據(jù)羅列一下，販賣一下焦慮而已。實際上如果我們看不清問題的核心所在，就不能正確出招應對。以往，大家都總以為政策工具箱里有很多工具可以調(diào)節(jié)市場。但過去一年多時間，大家發(fā)現(xiàn)，好像用了這么多招，似乎都不太管用。什么原因呢？

中國商品房市場23年，五輪上漲，五輪下跌。每次下跌都是政策調(diào)控的結(jié)果。然而這次下跌和歷次情況都不同，這次出現(xiàn)了嚴重的信心不足，部分業(yè)內(nèi)人士甚至有點心灰意冷的感覺。很多城市全面放開限購，仍然沒有人敢買。部分有購買力的，有需求的，也不敢出手。

一是怕收入還會繼續(xù)下降，支撐不了。

當前的就業(yè)環(huán)境形勢情況并不理想，一些崗位和職位雖然暫時不擔心被裁掉，但收入也有一定程度的下滑。而民企的壓力似乎就更大……

中國最大的行業(yè)房地產(chǎn)不景之后，3000萬從業(yè)人員，8000萬農(nóng)民工都受到了沖擊，連同大批的房地產(chǎn)上下游行業(yè)一并受影響。除了房地產(chǎn)外，不少行業(yè)這兩年也是壓力山大，所以收入下降、失業(yè)，或者擔心失業(yè)是普遍的狀況。于是大家都不敢消費，不敢投資，都拼命存款。甚至有因為經(jīng)濟緊張，而選擇賣掉家庭住房的情況。在問題暴露的初期，通過輿論引導，的確能起到一定的緩解信心不足的問題。但問題持續(xù)并且沒有得到改善，甚至和宣傳的有較大差距，反而強化了“狼來了”的效果。

二是怕買了房，價格還會下跌，抄底抄在山腰上。

從宏觀視角看，過去兩年，全國樓市經(jīng)歷了四輪規(guī)模較大的降價。分別是2021年底，2022年初，5月，12月。每次降價大潮，各板塊價格都比之前更加低。對沒買房的人而言，房價低當然是好事。但如果房價連續(xù)下跌，反而會讓想買房的人望而卻步。都擔心自己買了之后價格會更便宜。這是羊群效應，同時也解釋了為什么房價漲的時候大家反而更愿意買；當前房價連續(xù)下行的勢頭，有點像當年連續(xù)上升的勢頭一樣，摁都摁不住。要想購買力信心恢復，至少要讓房價先穩(wěn)住，不要再下跌。但當前形勢，除非來大招，狠招，超常規(guī)動作，否則很難改變。

三是怕買了房，政策又收緊，政策最近的松綁只是暫時性的動作。

房住不炒，已成為了房地產(chǎn)行業(yè)及樓市頭上的達摩利斯之劍。更要命的是，很大一部分人已經(jīng)堅定地理解為，打壓樓市與房價是長期的，救市只是短期手段而已。當然，在房住不炒提出的初期，政策也的確是以打壓占絕對主導。結(jié)果就是，現(xiàn)在階段性的政策松綁，市場有點不太相信了。怕當前的利好政策，只是緩解地方財政壓力的手段，只是啟動經(jīng)濟復蘇的權(quán)宜之計，只是一個階段性的妥協(xié)方案。等市場稍微好點了，經(jīng)濟啟動了，各種打壓就會再次降臨。大家就擔心，房買后限售又回來了，限價又出了，房價又跌了，流動性又被限制了……

四是怕買了會被征稅，不是買不起，是怕養(yǎng)不起。

說的就是房地產(chǎn)稅問題。這個稅種之前一直在討論合法性和合理性。但由于前幾年直接提出跳過立法，走試點的辦法。于是所有人都相信，房地產(chǎn)稅是必然開征的，剩下的只是時間問題。但由于各種原因，試點一直沒有展開，而實際上，房地產(chǎn)稅沒有開始試點，沒有人知道方案，這負面效應可能比直接開征影響更厲害。大家都不知道方案會怎么，都不知道自己會不會被征。網(wǎng)絡上流傳的，各種嚇人的征收方案等于每年在你身上割一塊肉。于是乎很多人寧愿等，等不確定性變成確定性，然后再作決策。

以上四點，嚴重打擊了房地產(chǎn)市場購買力的信心，直接導致中國樓市創(chuàng)紀錄地低迷近了兩年時間，并且暫時看不到復蘇的勢頭。

我感覺這輪樓市，已經(jīng)不能像以前那樣，通過松綁限購的方式來解決購買力不足的問題。而是必須從根本上從新認識中國的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，以及構(gòu)筑在其之上的整個金融系統(tǒng)，對經(jīng)濟運行，對社會需求的根本邏輯，然后再確定后面的路該怎么走；長期政策應該怎么定。當前樓市，炒不炒房，已經(jīng)不再是重點。